Propiedad horizontal, seguridad y preguntas jurídicas que hoy se hacen miles de venezolanos. La propiedad horizontal convierte al edificio en algo más que una suma de apartamentos: es también una comunidad de propietarios, bienes y responsabilidades compartidas
Durante años, para muchos venezolanos hablar de propiedad horizontal significaba hablar de cuotas de condominio, asambleas de propietarios, ascensores, estacionamientos o filtraciones. Un terremoto cambia abruptamente esa conversación.
Después de un evento sísmico, la pregunta deja de ser solamente cuánto debemos pagar de condominio. Surgen interrogantes mucho más profundas: ¿de quién son las estructuras del edificio?, ¿quién debe pagar una reparación?, ¿qué ocurre si existen daños graves?, ¿puede un propietario negarse a contribuir?, ¿qué sucede jurídicamente si un edificio no puede ser reconstruido?
Son preguntas patrimoniales, pero también humanas. Porque para una familia un apartamento difícilmente es solamente un activo: es su hogar, parte importante de sus ahorros y, muchas veces, el patrimonio construido durante toda una vida.
Ser dueño de un apartamento es ser dueño de algo más
Existe una idea fundamental que conviene comprender. Cuando adquirimos un apartamento bajo el régimen de propiedad horizontal no compramos únicamente el espacio delimitado por sus paredes. También adquirimos una participación inseparable en determinados bienes comunes del inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal venezolana incluye entre las cosas comunes, entre otros elementos, el terreno, los cimientos, las paredes maestras, las estructuras, los techos, las escaleras, los ascensores y las vías de entrada, salida y comunicación, además de instalaciones destinadas al beneficio colectivo.
Esta distinción, que en circunstancias normales puede parecer exclusivamente jurídica, adquiere enorme importancia después de un terremoto. Una cosa es una reparación correspondiente al ámbito privado de un apartamento y otra muy distinta es una afectación de columnas, estructuras, paredes maestras u otros elementos comunes del edificio.
La conservación, reparación o reposición de las cosas comunes constituye, en principio, un gasto común conforme a la Ley, y los propietarios participan en esas cargas de acuerdo con las reglas aplicables a su cuota de participación.
Por eso, ante un daño importante, la primera pregunta no debería ser simplemente “¿la grieta está dentro o fuera de mi apartamento?”, sino qué elemento del inmueble ha sido realmente afectado. Y esa determinación no corresponde hacerla por fotografías compartidas en un chat de vecinos. Cuando pueda estar comprometida la estructura, la evaluación técnica especializada debe preceder a la discusión jurídica sobre responsabilidades y costos.
¿Puede un propietario reparar por su cuenta?
Aquí también debemos ser prudentes. La propiedad individual no concede un derecho ilimitado para intervenir el edificio. La Ley establece que las modificaciones realizadas dentro de un apartamento no pueden menoscabar la seguridad del inmueble, alterar su estructura general o perjudicar los derechos de otros propietarios.
Después de un terremoto esta disposición cobra especial relevancia. Una intervención aparentemente sencilla puede afectar elementos que pertenecen al conjunto del edificio. Por ello, frente a daños potencialmente estructurales, la iniciativa individual debe ceder espacio a la evaluación técnica y a la actuación organizada del condominio.
¿Y si el daño es muy grave?
Esta es quizás una de las cuestiones menos conocidas de nuestra legislación. La Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente situaciones de destrucción y amenaza de ruina. Cuando la destrucción total o parcial representa, al menos, las tres cuartas partes del valor del edificio —o existe amenaza de ruina en esa proporción— entran en juego las reglas especiales previstas en su artículo 16.
Si el deterioro no alcanza esa magnitud, el artículo 17 dispone que los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes y, si ésta es acordada, los gastos correspondientes serán considerados comunes.
Es una previsión de una ley que data de 1983 y que, frente a acontecimientos sísmicos, adquiere una actualidad evidente. No significa que la Ley haya dejado de ofrecer respuestas importantes. Las ofrece. Pero la realidad contemporánea de nuestras ciudades, la antigüedad de buena parte del parque inmobiliario y las lecciones que dejan los eventos naturales justifican abrir una discusión seria sobre su actualización.
La propiedad horizontal necesita algo más que una ley
Un edificio no es simplemente una suma de propiedades individuales. Es una comunidad jurídicamente organizada.
Cuando existen problemas estructurales, las decisiones que se postergaron durante años pueden convertirse repentinamente en decisiones urgentes. Una junta de condominio organizada, documentación actualizada, mecanismos transparentes para aprobar gastos y una cultura de mantenimiento preventivo dejan entonces de ser cuestiones administrativas menores.
Se convierten en instrumentos de protección del patrimonio y, eventualmente, de la propia seguridad de quienes habitan el inmueble. Por eso, quizás una de las lecciones que debemos extraer es cambiar nuestra manera de entender el condominio: el mantenimiento no debería comenzar cuando aparece el daño.
Después del miedo, también debemos revisar nuestras instituciones
Los terremotos dejan consecuencias visibles: edificios afectados, paredes agrietadas y familias preocupadas. Pero también revelan vulnerabilidades menos evidentes. Una de ellas es jurídica.
La discusión que Venezuela debería plantearse no consiste únicamente en reparar lo que resulte dañado, sino en preguntarnos si contamos con las herramientas legales, técnicas e institucionales adecuadas para proteger el patrimonio inmobiliario de nuestras ciudades frente a futuras emergencias.
Actualizar la legislación sobre propiedad horizontal, fortalecer la cultura de mantenimiento, incentivar evaluaciones técnicas periódicas y mejorar los mecanismos de organización de los condominios deberían formar parte de esa conversación.
Porque detrás de cada apartamento existe un título de propiedad. Pero detrás de ese título existe algo mucho más importante: una familia, un patrimonio y un hogar que el Derecho también está llamado a proteger.
Sobre el autor
Henry Hamdan Figueroa es abogado y profesor de Derecho Civil y Derechos Humanos. Su actividad académica se orienta al estudio y enseñanza del Derecho privado, enfocando el análisis de los problemas jurídicos contemporáneos desde una perspectiva práctica.
Por: Henry Hamdan Figueroa | Profesor de Derecho Civil
